离婚案件中，除了孩子抚养问题，离异者最关注的就是房产的分割。由于房产价值大，在婚姻财产中所占的比重大，因此，在相当数量的离婚案件中，就是因为夫妻双方就房屋分割不能达成统一意见才起诉到法院的。而在我们国家，房屋的问题又非常复杂，既有公房也有私房，私房中不仅有商品房也有售后公房;既有城市房屋也有农村房屋等等。因此，离婚案件中，房屋的分割是比较复杂的问题。

一、商品房的分割

　　1、一方婚前付了全部房款，并取得了房产证的

　　一方婚前付清了全部房款，并取得房产证的，就是婚前财产，婚前财产属于夫妻个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。

　　2、一方婚前付了全部房款，婚后取得房产证的

　　这和第一种情况本质上是相同的，唯一的不同就是房产证取得的时间不同。这种情况下，也是婚前财产，属于一方所有的财产，离婚时，另一方无权要求分割。

　　3、一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款

　　夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，产权证登记在一方名下的，离婚时，房屋的归属及分割，不同省市的司法实践对此有不同的规定，笔者参考了上海市高院的解释，将此种情况下的房屋归属分为以下三种情况：

　　(1)夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋并按揭贷款，产权登记在自己名下，该房屋属于个人财产，同样的，按揭贷款为个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质，因此，在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务为个人债务，对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。

　　需要指出的是：共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为是夫妻共同还贷。如果购房方确能证实，其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该房屋就是个人财产，另一方无权分割。

　　(2)对于产证登记在一方名下，但配偶方有证据证明婚前购房时，其也共同出资的，在离婚分割财产时，该房屋仍为产证登记人的个人财产，剩余未还的债务为其个人债务，但对首付款和已归还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分，应当予以返还。

　　(3)对于产证登记在一方名下，配偶方有证据证明婚前购房时其也共同出资，且同时有证据证明其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理，同样的，其按揭贷款债务为共同债务。但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例对房产进行分割，而不是平分房屋。

　　4、双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权的

　　这种情况下是夫妻共同财产，分割时应注意：(1)不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为共同财产。(2)房屋价值分割时按市场价计算，不按当初购房合同金额计算。(3)如果涉及贷款，先要将贷款部分除去。如，罗小姐与谢先生2000年结为连理，2002年二人花了70万买了一套两室两厅的商品房，首付30万元，贷款40万元，房产证上只写了谢先生一人的名字。到了2005年，二人关系逐步恶化，准备协议离婚。此时，该房屋的价值涨到120万，但还有30万的贷款没有还。改房屋如何分割?此时夫妻可以分的部分就是，120万元的现值减去30万元贷款后的90万元，每人可分得45万元。如果谢先生要房子，应补偿罗小姐45万元，由谢先生单独偿还剩余的本金及利息。

　　5、房产证上有第三人名字的

　　实践中，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有可能有父母的名字、子女的名字等。对此，法院不会在离婚案件审理中主动追加第三人，而是采取如下措施：(1)根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割;(2)根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉。

　6、父母参与出资购买房屋的

　　《婚姻法解释(二)》第22条的规定，(1)父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外;(2)父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。例如，某女于2004年5月结婚。同年7 月，该女父母出资购买了一套价值90万元的商品房供该女和其丈夫居住，该女和丈夫未出分文。在办理产权登记手续时，该女的父母把他们自己的名字和该女的名子写入产证，而没有将该女丈夫的名字写入产证。婚后不久该女和丈夫打算离婚。可丈夫说，离婚可以，但这套房子的三分之一的产权算作我们夫妻共同财产，应当平均分割。请问丈夫的观点是正确的吗?笔者认为该丈夫的观点不正确。因为《婚姻法解释(二)》第22条的规定，父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。本案中，父母为女儿出资买房，在办理产权登记时把他们自己和女儿的名字写入了产证，而没有把女儿丈夫的名字写入产证，这种举动可以认为父母出资买房是对女儿一方的赠与。对此，某些省市的高级法院有明确的规定，如上海市高级人民法院《关于适用<最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(二)>若干问题的解答(一)》第5条规定，实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥。该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

　　但是，如果一方提出，父母出资买房子的钱是借给自己的，而不是赠与的，并拿出借条予以证明的。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

　　上述房屋属于夫妻共同财产的情形中,离婚分割时夫妻双方对房屋价值及归属无法达成协议时，法院将按以下情形分别处理：

　　1、双方均主张要房的，法院组织竞价，由出价高的得房，并由得房的一方给另一方相应的补偿。

　　2、一方想要房一方想要钱的，房价由双方协商，协商不成由相关审计部门对房屋作价评估，得房的一方给另一方相应的补偿。

　　3、双方均不要房的，由双方共同申请拍卖或转让后，法院再处理。

　　二、公房承租权的分割

　　公房，是指当事人只享有使用权或者说承租权而没有所有权的房屋，它是在特定的历史条件下出现的一种产物。虽然随着这些年房改的实施，从数量上看已经少了很多，但是由于种种原因，还是有相当数量的此类房屋还没有实施房改或者是正在房改，因此，在为数众多的离婚案件中，就不可避免地涉及到这类公房权益的分割。由于公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。

　　最高人民法院在1996 年2月5日发布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。该司法解释认为，在以下九种情况中夫妻双方均有权承租：1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;2、婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的;3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款的;4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的;5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的;9、其他应当认定为夫妻均可承租的情形。但是，自从2001年 新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了二个关于适用《婚姻法》的司法解释，对于婚前财产婚后转化进行了废除，因此，最高人民法院原《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。根据现行法律和司法解释的精神，可以以结婚的时间为节点将以上9种情况分为三大类，一是一方婚前取得承租权的，离婚时如何分割;二是双方婚前取得承租权婚后合并调换房屋的，离婚是如何分割;三是婚后一方或双方取得承租权的，离婚时如何分割。

　　1、一方在婚前取得了公房承租权，离婚时承租权仍归一方享有，另一方无权分割。

　　这种情形包括96年司法解释的第1、2、3、5、7等5种情况：

　　“1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的” 笔者认为，由于一方在婚前已取得该房的承租权，根据《婚姻法司法解释(一)》第19条的规定“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。” 因此，无论婚姻关系存续几年，公房的承租权均应归该一方享有，另一方无权分割。

　　“2、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的”笔者认为，由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更，因此，不影响公房承租权的归属，承租权仍归该一方享有，另一方无权分割。

　　“3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的”笔者认为，该房承租权仍应归该一方享有。但，享有承租权的一方应按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿。

　　“5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的”根据 《城市房屋拆迁管理条例》第27条第2款的规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在，所以，笔者认为，根据现行法律，该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。

　　“7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的”这种情况和第5种情况基本一样，因此，在公房承租权的处置上，也应该是一样的。

　　2、双方在婚前取得了公房承租权婚后合并调换房屋的，承租权归双方享有，离婚时任何一方都有权分割。

　　这种情形主要是指96年司法解释的第8种情况：

　　“8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的”，对此，笔者认为，离婚时双方都有权承租该调换的房屋。

　　3、一方或者双方在婚后取得房屋承租权，承租权归双方所有，离婚时双方都有权分割。

　　这种情形主要是指96年司法解释的第4、6等2种情况：

　　“4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的” 笔者认为一般情况下应参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。

　　“6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的” 笔者认为一般情况下也应该参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。

　　对于上述双方均有权承租公房的，权利人虽然只有使用权而无所有权，但是在处置公房使用权是时，可以参照适用《婚姻法》解释(二)对于产权房的处理方式。 具体方法是：

　　1、双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。

　　2、一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。

　　3、双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。

　　4、双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。

　6、父母参与出资购买房屋的

　　《婚姻法解释(二)》第22条的规定，(1)父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外;(2)父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。例如，某女于2004年5月结婚。同年7 月，该女父母出资购买了一套价值90万元的商品房供该女和其丈夫居住，该女和丈夫未出分文。在办理产权登记手续时，该女的父母把他们自己的名字和该女的名子写入产证，而没有将该女丈夫的名字写入产证。婚后不久该女和丈夫打算离婚。可丈夫说，离婚可以，但这套房子的三分之一的产权算作我们夫妻共同财产，应当平均分割。请问丈夫的观点是正确的吗?笔者认为该丈夫的观点不正确。因为《婚姻法解释(二)》第22条的规定，父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。本案中，父母为女儿出资买房，在办理产权登记时把他们自己和女儿的名字写入了产证，而没有把女儿丈夫的名字写入产证，这种举动可以认为父母出资买房是对女儿一方的赠与。对此，某些省市的高级法院有明确的规定，如上海市高级人民法院《关于适用<最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(二)>若干问题的解答(一)》第5条规定，实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥。该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

　　但是，如果一方提出，父母出资买房子的钱是借给自己的，而不是赠与的，并拿出借条予以证明的。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

　　上述房屋属于夫妻共同财产的情形中,离婚分割时夫妻双方对房屋价值及归属无法达成协议时，法院将按以下情形分别处理：

　　1、双方均主张要房的，法院组织竞价，由出价高的得房，并由得房的一方给另一方相应的补偿。

　　2、一方想要房一方想要钱的，房价由双方协商，协商不成由相关审计部门对房屋作价评估，得房的一方给另一方相应的补偿。

　　3、双方均不要房的，由双方共同申请拍卖或转让后，法院再处理。

　　二、公房承租权的分割

　　公房，是指当事人只享有使用权或者说承租权而没有所有权的房屋，它是在特定的历史条件下出现的一种产物。虽然随着这些年房改的实施，从数量上看已经少了很多，但是由于种种原因，还是有相当数量的此类房屋还没有实施房改或者是正在房改，因此，在为数众多的离婚案件中，就不可避免地涉及到这类公房权益的分割。由于公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。

　　最高人民法院在1996 年2月5日发布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。该司法解释认为，在以下九种情况中夫妻双方均有权承租：1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;2、婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的;3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款的;4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的;5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的;9、其他应当认定为夫妻均可承租的情形。但是，自从2001年 新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了二个关于适用《婚姻法》的司法解释，对于婚前财产婚后转化进行了废除，因此，最高人民法院原《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。根据现行法律和司法解释的精神，可以以结婚的时间为节点将以上9种情况分为三大类，一是一方婚前取得承租权的，离婚时如何分割;二是双方婚前取得承租权婚后合并调换房屋的，离婚是如何分割;三是婚后一方或双方取得承租权的，离婚时如何分割。

　　1、一方在婚前取得了公房承租权，离婚时承租权仍归一方享有，另一方无权分割。

　　这种情形包括96年司法解释的第1、2、3、5、7等5种情况：

　　“1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的” 笔者认为，由于一方在婚前已取得该房的承租权，根据《婚姻法司法解释(一)》第19条的规定“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。” 因此，无论婚姻关系存续几年，公房的承租权均应归该一方享有，另一方无权分割。

　　“2、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的”笔者认为，由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更，因此，不影响公房承租权的归属，承租权仍归该一方享有，另一方无权分割。

　　“3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的”笔者认为，该房承租权仍应归该一方享有。但，享有承租权的一方应按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿。

　　“5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的”根据 《城市房屋拆迁管理条例》第27条第2款的规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在，所以，笔者认为，根据现行法律，该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。

　　“7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的”这种情况和第5种情况基本一样，因此，在公房承租权的处置上，也应该是一样的。

　　2、双方在婚前取得了公房承租权婚后合并调换房屋的，承租权归双方享有，离婚时任何一方都有权分割。

　　这种情形主要是指96年司法解释的第8种情况：

　　“8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的”，对此，笔者认为，离婚时双方都有权承租该调换的房屋。

　　3、一方或者双方在婚后取得房屋承租权，承租权归双方所有，离婚时双方都有权分割。

　　这种情形主要是指96年司法解释的第4、6等2种情况：

　　“4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的” 笔者认为一般情况下应参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。

　　“6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的” 笔者认为一般情况下也应该参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。

　　对于上述双方均有权承租公房的，权利人虽然只有使用权而无所有权，但是在处置公房使用权是时，可以参照适用《婚姻法》解释(二)对于产权房的处理方式。 具体方法是：

　　1、双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。

　　2、一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。

　　3、双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。

　　4、双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。

　6、父母参与出资购买房屋的

　　《婚姻法解释(二)》第22条的规定，(1)父母在双方结婚前的出资，视为对自己子女的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外;(2)父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。例如，某女于2004年5月结婚。同年7 月，该女父母出资购买了一套价值90万元的商品房供该女和其丈夫居住，该女和丈夫未出分文。在办理产权登记手续时，该女的父母把他们自己的名字和该女的名子写入产证，而没有将该女丈夫的名字写入产证。婚后不久该女和丈夫打算离婚。可丈夫说，离婚可以，但这套房子的三分之一的产权算作我们夫妻共同财产，应当平均分割。请问丈夫的观点是正确的吗?笔者认为该丈夫的观点不正确。因为《婚姻法解释(二)》第22条的规定，父母在双方结婚后的出资，视为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。本案中，父母为女儿出资买房，在办理产权登记时把他们自己和女儿的名字写入了产证，而没有把女儿丈夫的名字写入产证，这种举动可以认为父母出资买房是对女儿一方的赠与。对此，某些省市的高级法院有明确的规定，如上海市高级人民法院《关于适用<最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释(二)>若干问题的解答(一)》第5条规定，实践中，对于夫妻婚后父母出资购买房屋产证登记在出资者自己子女名下的，从社会常理出发，可认定为是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资当时的书面约定或声明，证明出资者明确表示向一方赠与的，一般宜认定为向双方赠与为妥。该部分出资宜认定为夫妻共同所有。

　　但是，如果一方提出，父母出资买房子的钱是借给自己的，而不是赠与的，并拿出借条予以证明的。对此，法院一般的做法是，首先看另一方的态度，如果另一方不承认，法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查，因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此，法院在这类案件中，在对房屋进行分割的同时，会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

　　上述房屋属于夫妻共同财产的情形中,离婚分割时夫妻双方对房屋价值及归属无法达成协议时，法院将按以下情形分别处理：

　　1、双方均主张要房的，法院组织竞价，由出价高的得房，并由得房的一方给另一方相应的补偿。

　　2、一方想要房一方想要钱的，房价由双方协商，协商不成由相关审计部门对房屋作价评估，得房的一方给另一方相应的补偿。

　　3、双方均不要房的，由双方共同申请拍卖或转让后，法院再处理。

　　二、公房承租权的分割

　　公房，是指当事人只享有使用权或者说承租权而没有所有权的房屋，它是在特定的历史条件下出现的一种产物。虽然随着这些年房改的实施，从数量上看已经少了很多，但是由于种种原因，还是有相当数量的此类房屋还没有实施房改或者是正在房改，因此，在为数众多的离婚案件中，就不可避免地涉及到这类公房权益的分割。由于公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。

　　最高人民法院在1996 年2月5日发布了《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。该司法解释认为，在以下九种情况中夫妻双方均有权承租：1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的;2、婚前一方承租的本单位公房，离婚时，双方均为本单位职工的;3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻双方共同偿还借款的;4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的;5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的;7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的;8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的;9、其他应当认定为夫妻均可承租的情形。但是，自从2001年 新修订的《婚姻法》实施后，最高人民法院下发了二个关于适用《婚姻法》的司法解释，对于婚前财产婚后转化进行了废除，因此，最高人民法院原《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中的部分条款与新法相抵触，应当归于无效。根据现行法律和司法解释的精神，可以以结婚的时间为节点将以上9种情况分为三大类，一是一方婚前取得承租权的，离婚时如何分割;二是双方婚前取得承租权婚后合并调换房屋的，离婚是如何分割;三是婚后一方或双方取得承租权的，离婚时如何分割。

　　1、一方在婚前取得了公房承租权，离婚时承租权仍归一方享有，另一方无权分割。

　　这种情形包括96年司法解释的第1、2、3、5、7等5种情况：

　　“1、婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的” 笔者认为，由于一方在婚前已取得该房的承租权，根据《婚姻法司法解释(一)》第19条的规定“婚姻法第18条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。” 因此，无论婚姻关系存续几年，公房的承租权均应归该一方享有，另一方无权分割。

　　“2、婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的”笔者认为，由于这一情况的发生只涉及到双方身份关系的变更，因此，不影响公房承租权的归属，承租权仍归该一方享有，另一方无权分割。

　　“3、一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的”笔者认为，该房承租权仍应归该一方享有。但，享有承租权的一方应按照婚后共同偿还借款数额的一半给予另一方补偿。

　　“5、婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的”根据 《城市房屋拆迁管理条例》第27条第2款的规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”虽然在这种情况下，承租房屋的承租权是在婚后取得，但是这一承租权的取得是据于原有承租权的存在，所以，笔者认为，根据现行法律，该房屋的承租权还是应该归原享有承租权的一方享有。

　　“7、一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一单位后，另一方单位另给调换房屋的”这种情况和第5种情况基本一样，因此，在公房承租权的处置上，也应该是一样的。

　　2、双方在婚前取得了公房承租权婚后合并调换房屋的，承租权归双方享有，离婚时任何一方都有权分割。

　　这种情形主要是指96年司法解释的第8种情况：

　　“8、婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的”，对此，笔者认为，离婚时双方都有权承租该调换的房屋。

　　3、一方或者双方在婚后取得房屋承租权，承租权归双方所有，离婚时双方都有权分割。

　　这种情形主要是指96年司法解释的第4、6等2种情况：

　　“4、婚后一方或双方申请取得公房承租权的” 笔者认为一般情况下应参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。

　　“6、夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的” 笔者认为一般情况下也应该参照《婚姻法》及相关司法解释所规定的处理夫妻共同财产的一些原则及规定来处置。

　　对于上述双方均有权承租公房的，权利人虽然只有使用权而无所有权，但是在处置公房使用权是时，可以参照适用《婚姻法》解释(二)对于产权房的处理方式。 具体方法是：

　　1、双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的，应采用竞价方式由出价高者得。

　　2、一方主张公房承租权的，由评估机构对该房在拆迁情况下承租人将可获得的补偿款作出评估，取得房屋所有权的一方应当按照评估价的一半为标准给予另一方相应的补偿。

　　3、双方均不主张公房承租权的，经得产权单位同意，且双方均提出申请的，则可以拍卖公房的承租权，就所得价款进行分割。

　　4、双方均不主张公房承租权的，产权单位也不同意将承租权转让给第三方，则可按照实际情况及照顾子女和女方权益的原则判决由一方使用，由该一方按照评估机构的评估价的一半为标准向另一方作出补偿。