一、正确理解现行国家法律、法规和政策对农村村民房屋流转的规定精神

   《物权法》作为调整财产关系的基本民事法律，其公布和实施，引起了社会公众的广泛关注。依物权法规定，所有权人对自已所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。农村村民对自己经批准修建的房屋拥有物权，享有占有、使用、收益、处分的权利，这是无庸置疑的。但是，房屋作为一项特殊的不动产，与普通物有显著区别，一定的房屋总是建在一定的土地之上，房屋和所依附的土地之间不可分离，在现实生活中，转让房屋时，土地使用权一并转让，转让土地使用权时，地上附着物也随之转移，即“地随房走，房随地迁”。我国长期以来实行城乡二元结构体制，城市和乡村社会、经济发展差距很大，从国情来看，目前尚不具备对农村宅基地实行有偿使用和允许自由转让的条件，故农村村民行使房屋所有权应受到一定的限制，不能随意转让自己的房产权利。

    随着城市房改制度的全面推行，我国城市房地产市场已初步形成，城市居民住房全面市场化，有关城市房地产开发经营、销售、转让的法律规范已成体系化，较为丰富和完善。相较而言，我国农村村民住房并未市场化，调整农村村民房产关系的法律规范也极度匮乏。基于我国农村社会现实，农民生活水平普遍较低，为维护广大农民的生存权利，必须从体制上保障农民“居者有其屋”，这是维护农村社会稳定的需要。基于此，我国现行法律、政策明确规定农民建房用地即宅基地属于农民集体所有，对村民实行分配制度。物权法关于宅基地使用权有如下规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。作为调整土地关系的基本法律，我国土地管理法规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从上述规定可知，法律虽未对农村村民自由买卖房屋作明确禁止性规定，但由于宅基地使用权属于农民基于村民身份享有的权益，带有福利性质，农民取得宅基地使用权并未支付对价，故不具备市场化的先决条件。

    二、农村村民房屋流转的效力界限

    （一）农村村民出卖房屋的效力问题

    前已述及，随着城乡一体化进程的加快，农村村民因各种原因拥有两处及以上房产的情况客观存在，为充分发挥物的效用，维护农民合法的财产权益，现行法律政策允许农民在一定范围内处分其房屋，只是对其在出卖房屋后再申请宅基地进行限制，以促使其谨慎行使权利。尽管我国现在尚没有专门调整农村房屋流转关系的法律，但根据土地管理法关于宅基地使用权人范围的界定，村民转让宅基地上自建房的受让方，应限定为同一集体经济组织成员，也即在作为宅基地所有权主体的“集体”范围内买卖。因为土地资源具有稀缺性，我国人多地少矛盾突出，而农村村民取得宅基地使用权又是基于集体经济组织成员的身份而分配取得，为合理、节约利用土地，土地管理法规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，同时对村民享有宅基地的面积也作了限制性规定。如果允许非本集体经济组织成员购买村民房屋，则事实上造成了非集体经济组织成员享有集体经济组织成员才能享有的宅基地使用权，与土地管理法立法精神相悖。同时，根据土地管理法的规定精神，集体经济组织内部能够购买村民房屋的购买方，必须符合本户无宅基地的情况，只有符合该两个条件，其双方的买卖行为才具有法律效力。

    当前随着城乡一体化进程加快，各地在实行村转居、农民集中安置过程中，部分农民将村、镇划拔的宅基地与本集体经济组织以外的农村居民及城镇居民合作建房，或在划给的宅基地上建多层住房，将建好的多层住房分售给非本集体组织成员及城镇居民，因办理产权证、确定房产权属等问题产生大量纠纷，影响农村社会稳定。根据现行法律法规和国家政策，非集体经济组织成员不能成为农村村民房屋买卖合同的主体，国家政策明确禁止城镇居民购买农村村民房屋，故对农村村民向非本集体经济组织成员及城镇居民出售房屋的合同，应一律认定为无效，以规范农村宅基地管理和城市房地产市场秩序，保障农民基本生产、生活条件，维护农村社会和谐安定。

    （二）农村村民对自已在宅基地上所建房屋能否设定抵押的问题

    关于农村村民对其自建房屋能否设定抵押的问题，虽然现行法律未作明确禁止性规定，但基于担保法已明确宅基地使用权不得抵押，而房屋与其所依附的宅基地不可分离，故农村村民自建房设定抵押缺乏可操作性，并且，由于农村村民住房并未市场化，债权人的房屋抵押权也无从实现，故农村村民自建房作为农民的基本生活保障，应当不准许设定抵押。现实生活中出现的农村村民以自建房抵押贷款或作为其他经济往来担保的行为应认定无效，否则，容易发生因抵押权无法实现而损害交易另一方的合法权益，引发更大的社会矛盾，或者造成农民失去住房而流离失所，影响社会稳定。

     （三）农村村民出租自有房屋的效力问题

    房屋所有权人出租自有房屋，只是转移房屋的使用权，并未改变房屋的权属，当然也不涉及宅基地使用权人的变更问题，故农村村民出租自有房屋的行为，不违反现行法律规定，应认定为有效行为。

    （四）非集体经济组织成员因法定原因取得农村村民房屋所有权的权利限制

    现实生活中，因继承、遗赠等原因由非本集体经济组织成员取得农村房产权利的现象大量存在，在此种情形下，如认定其无权取得房屋所有权，于情于理不符，故司法实践中均承认该形式取得房屋权属的合法性，房屋所有权人为行使房产权利需要而有限地取得宅基地使用权。但是，因宅基地使用权属村民特定权益，公民基于身份关系而通过继承及其他方式取得的房屋所有权只能在房屋实体存在期间行使，一旦房屋因意外毁损或年久自然垮塌，则其所有权消灭，房屋权利人不能再在原房屋所占宅基地上重新建设房屋。同时，如果在其房屋存有期间出现拆迁等事由，房屋所有权人所得补偿款应仅限于房屋自身价值，即地上部分价值，而不应当包括针对土地使用权丧失的补偿。同理，因继承等法定事由取得所有权后，如要出让房屋，也应遵循农村村民出售房屋的限制规定。

    综上，由于我国目前尚不具备实行宅基地有偿使用和放开农村村民房屋流转限制的条件，在现行法律、政策框架下，农村村民自建房屋流转不应突破“一户一宅”及宅基地专属使用的限制，是否放宽宅基地使用权主体限制及改变取得方式，允许农民自由买卖农村房屋，需要在今后视我国农村经济发展状况及农民生活水平提高情况、社会保障体系的完善程度等因素确定。在司法实践中应注意正确理解现行法律及政策规定，把握农村社会现实，妥善审理农村房屋买卖等纠纷，化解社会矛盾，促进农村社会和谐发展。